抵押经营贷购房的由来，简单来说：以企业需要资金周转为理由，向银行申请小微企业抵押经营贷，实际使用银行发放的贷款资金购买房产的行为，借款人可以通过抵押经营贷，降低贷款利率和降低二套首付款比例。

抵押经营贷又分为抵押贷购房和代购后转抵押经营贷。抵押贷购房是指抵押现有房产，借取银行资金购房的一种行为；代购转抵押经营贷是指借款人准备房款的35%-40%，再向中介机构借款65%后以全款方式购买、过户房产，再将刚买过来的房产以申请抵押经营贷的形式向银行借款，然后用银行的借款还给中介机构的行为。

那么我们来思考下，到底是什么原因，导致今天经营贷购房在一二线城市特别盛行呢？

1、首付比率比较高。首当其中的是二套首付款金额是30%还是80%，是购房者为了规避或者降低一二线城市的限购政策影响而产生的一种行为。以北京为例，很多外地打工人在北京工作，熬了五年终于拥有购房资格，但是却发现，因为之前有过按揭贷款记录或者老家有正在还的按揭，在北京购房都会被划分为购买二套房产，而北京的购买二套房产首付款首付比例需要房款60%-80%；又比如，本地人家庭拥有两个购房资格，却没钱买二套，看着房价每年的涨幅和银行利率的走低，总会有所行动。

2、房价的预期上行。因为超级城市群聚集效应，一二线城市的房价上行已经成为一种必然。简单的实体行业，竞争内卷、利润有限，而复杂的实体行业对人员和技术要求比较高，投入比较大，风险比较高，大部分的人认为只有房产才是稳健且预期回报比较大投资，起码能做到保本、增值。

3、按揭商贷和抵押经营贷的利率差额比较大。同样以北京为例，北京的二套房贷款利率是年化5.65%，而北京的小微企业抵押经营贷的利率是年化3.7%-4.5%，资质稍微好一点的都可以做到4%以内，每年相差利率1.5%-2%,五年、十年、二十年差多少。

4、助贷机构的大量出现。任何行的的出现都是从取利开始，具备上面三个构成要素，自然衍生了专门从事贷款套利的灰色产业，助贷中介。而个别的微博房产大V、抖音房产大V又以房产投资为噱头组成炒房团，成为了经营贷购房行为的主力军，其全流程服务又让购房团会员参与者连连称奇。

经营贷购房的风险在哪里？让我们从整个流程上来说：

1、没有公司的借款人夫妻需要注册公司或者过户公司。注册公司的借款人需要等待公司注册时间满一年，过户老公司的借款人，可以在公司过户一段时间后申请抵押经营贷，但是过户的公司是否“干净”很重要，大部分的借款人和中介是对标的公司做不了尽调的，隐藏债务、可能发生的税务问题、法律纠纷都是不可预期的。

2、做抵押经营贷的虚假资质。很多借款人过户公司的目的是买房，没有实际经营，但是向银行申请贷款时，是需要向银行提交公司经营佐证和贷款资金用途说明的，经营佐证和用途说明很多时候难免违规提供，或者提供明知的违规资料。

3、银行批贷放款后涉嫌资金挪用。银行在发放的贷款时候会给每一位借款人发送一条短信，大致内容是不允许投资房产、理财、贵金属等，简单点说就是保证借款资金的实际流向和借款人向银行提交的用途保持一致，用途不一致的一经被查出，银行有权要求借款人马上结清贷款。

4、虚假合同和税务风险。没有实际业务发生的合同，违反了合同法，伪造增值税发票的违反了刑法，套利所得违反了税法。

而现实是，借款人借钱后买房套利，实现个人财富快速增值，这种增值速度远超上班、做实业。而银行知道很多借款人挪用资金买房，但是他们不会承认他们知道，因为有抵押，银行不太担心坏账率，出了问题，银行也基本不会从资质造假上找借款人麻烦。中介机构帮助银行完成业绩、帮助借款人实现借款，收取服务费用。

借款人、中介、银行以上这三方完成了一整个业务闭环，而能终结这一模式的一定是未来几年的金税四期系统。

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