买了房，房价就开始跌跌不休，或是交付的房子有问题，这些是挺惨，但真不算最惨的。

遇到开发商暴雷、楼盘烂尾，但你的房贷却要继续还，这绝对是买房中最大最深的“坑”了。

在现实生活中，这个受害群体的人数之大，远超想象。

而从国内大量真实的相关案例可以了解到，由烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷，几乎都是银行胜诉。

楼盘停工、首付打了水漂、要租房住、还得按时还房贷……无辜的业主，被困在一环又一环的困境中无法脱身。

不过，近期嘉兴有一个烂尾楼购房者拒还银行房贷的民事纠纷，法院判决：由开发商承担剩余贷款的还款责任，购房者不用还房贷。

这个判法给了购房者极大的信心，所以非常值得关注，老百姓也非常关心这个判决会不会常态化。

下面我们来看看这个案例，到底是怎么回事。

2014年，上海的许先生向银行按揭贷款392万元，购买了一套嘉兴的别墅。

2018年，开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾，并且向法院提交破产清算申请。

经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。

2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院认为，双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：

“贷款发放后，借款人或抵押人（许先生）与售房人或其他第三方（开发商）就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

转换成大白话，这是什么意思？

就是说，许先生跟开发商发生的纠纷，跟银行是没有任何关系的，银行有权要求许先生继续每月还贷，也可以要求许先生提前还清全部或部分贷款。

故此一审判决，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还银行借款本金和利息（含罚息），合计220余万元。

这个结果，许先生当然不服，继续上诉。

2022年2月，嘉兴中院作出二审判决：银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

为什么这个案例中的许先生，最终迎来了反转？

首先，楼盘烂尾和还房贷，在法律上是两码事。

购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。

购房者和银行的借贷关系，虽然是以购房合同为前提的，但是这两种合同是独立的，不会因为房子的状态而改变。

楼房烂尾是开发商的原因，属于开发商违约，但不代表你可以对银行违约。

不过在本案中，二审法院援引了2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”

至于银行《个人购房借款及担保合同》第38条约定，根据《中华人民共和国合同法》第40条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，此格式条款减轻了银行的责任，加重了许先生的责任，该条款并不具备法律效力，对许先生不具有约束力。

转换一下，就是说开发商申请了破产，已确定无法交房，许先生签订的商品房合同、贷款合同均无效，因此，由开发商还钱给银行和许先生，许先生无需承担剩下的房贷。

这是一个既符合情理也符合法理的判决。

许先生的经历，对其他遇到烂尾问题的朋友，适不适用呢？

事实上，楼盘烂尾也分情况的，并不是所有人都能复制许先生的做法。

那购房者遇到烂尾情况要怎么办呢？

1、已完工的烂尾楼盘

此时应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证，若能办理，那么开发商破产对业主的房屋权利归属不产生影响。

2、尚未完工的烂尾楼盘

这种情况下，首先要看是否到了约定的交房时间。

到了交房时间，还要看双方签订的房屋买卖合同中，有没有约定在达到交房时间后多长时间，购房者可以解除房屋买卖合同。

如果有明确约定，可按约定执行。

如果没有约定或约定不明，可发函给开发商，要求其在三个月内交付符合法定条件和约定条件的房屋。若三个月内无法交付，购房者就可以主张解除房屋买卖合同，将开发商和银行同时列为被告，向人民法院提起诉讼，请求一并解除《购房合同》和《贷款合同》。

如果项目确定烂尾，但此时还没到合同所约定的交房时间呢？

开发商以事实行为表明不再履行合同或者无法履行合同，购房者也可以解除合同。但是，这些情况一般要求开发商已经进入破产清算程序，即使未到合同约定的交房时间，也可以解除合同，主张退房。

而且这种情况下，对于购房者来说更有保证，因为根据《破产法》偿债先后的规定，购房款优先于工程价款、银行的抵押权，而非作为普通债权受偿。

也就是说，开发商必须优先返还购房者的购房款。而且，按法律程序，开发商除了要优先返还购房者的首付款，还应优先返还购房者支付给银行的贷款本息、赔偿占用购房者首付款的利息、以及赔偿购房者各种约定的罚款。

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